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万科内部“放话”：明年冲刺2000亿
长沙项目降价10%
本报记者陈小瑛深圳报道
“合伙打劫开发商！”
11月19日，长沙各大报纸广告都在炒这个噱头，背后的内容是，万科在长沙的楼盘要大降价，降价幅度最高达10%。
万科的率先降价动作，一向被敏锐的市场当做信号。每次最先降价的项目，总是万科长沙项目。此前，2008年和2012年市场销售情况不佳的时候，万科长沙均有降价举动，而且因此引起了不小的业主维权风波。
这一次，万科长沙带头降价，又所为何意？
“市场能接受什么产品和价格，万科会紧跟市场需求来定价。”万科长沙有关负责人对记者称，这次促销是把利润控制在较低线上的一次市场化行动，并不代表看淡明年楼市。
而业内普遍分析认为，万科降价是为冲刺完成年度销售任务，由于万科今年在长沙的产品结构较高端，同其它江景项目户型和价格主要面向改善型群体一样，销售都不够理想，此时没有比降价更好的促销手段。
“合伙打劫开发商”
11月18日，一篇刊登在长沙各大报媒头版的“长沙房地产明天要出大事了”的广告吸聚了全城眼光，猜测、流言四起，万科将再次扛起降价大旗的消息在圈内不胫而走。
11月19日，这个充满悬念式的噱头谜底揭晓，万科发出“合伙打劫开发商”的团购活动，从11月19日-30日，万科长沙五大项目全线让利，其中临江的万科白鹭郡、金域缇香、繁华街三个项目最高优惠8万，而万科城、环球村最高减6万元，金额等同于2012年长沙政府发放的购房货币补贴。
按均价八千元，套均一百平方米粗略估算，万科此举最高降价幅度为10%。
业内普遍分析认为，年底降价促销，通常为开发商尤其是上市房企冲销售任务或回笼资金最常见手段，不过目前银行已普遍收紧贷款，此时促销，资金能够迅速回笼的可能性并不大。
就销售任务而言，今年前10月，万科共销售1266.3万平方米，销售金额为1458.5亿元，同比增长32.57%，在剩余两个月内完成年度1600亿元的销售目标已无悬念。
“总任务完成不代表每个地方公司都能完成，地方公司的销售团队年终奖均与业绩挂钩，通常是没完成任务才会降价促销冲量。”一家上市房企的长沙项目营销负责人对记者表示，尽管万科对外称没定销售任务，但内部对于每个城市肯定有派分，而在目前市场仍有需求的情况下，降价会立竿见影。
尽管万科长沙有关负责人并未透露目前的销售成绩，但其坦言，这次不论规模还是让利尺度，都堪称是万科在长沙市场上史无前例的一次优惠活动。
“在项目开盘前，销售团队一般会进行价格摸排，看一下客户能够接受的价格范围，降多少价格能多卖多少套房，降五百和降一千，去化率肯定相差很多。”上述上市房企营销负责人说，市场没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。
据了解，今年万科长沙在售有六个项目，比去年增加两个，但其中四个为江景豪宅，面积偏大、价格较高，购房人群正属于被调控的对象，需求无疑受限。
“万科长沙今年如果不是产品结构变化的问题，也不会愁卖。”长房集团一位营销负责人表示，高端人群较窄，购买能力有限，目前长沙市场的大户型高价楼盘都较难卖。
而据其公司统计，长沙市内六区目前商品住宅存量1491万平方米，去化周期长达15个月。截至11月17日，今年万科长沙共售出2109套房，销售面积19.7万平方米，占市场份额1.24%，排名第七位，位列恒大、五矿、中建、华润、长房、同发等房企之后。
“封盘”和降价同步
与万科长沙降价促销的动作相反，北京万科的项目却在玩“封盘”。
一位接近北京万科的人士透露，北京万科的项目目前全面进行“封盘”，尤其是长阳和通州的一些刚需项目，背后原因是，今年万科的销售任务已经完成，明年是万科公司建立30周年大庆，想在明年冲刺2000亿元的销售目标，给资本市场一个信心。
可见，这次万科并非完全看空明年房地产市场，而是结构性看空区域市场，尤其是在二三线城市，诸如长沙这样的一直以来是房地产市场“陷阱”的城市，万科毫不犹豫地举起了降价大旗。
万科长沙有关负责人向记者回复称，降价并非看淡后市，这届三中全会提出，按市场规则定价，意味着房地产的问题，会用市场化方式来解决，而万科能够领跑地产业最先进入千亿台阶，正是因懂得市场规律，用市场化的思维模式运行，降价算是积极响应三中全会。
同时，该负责人亦向记者透露，万科总裁郁亮已在公司内部放话，2014年万科实现2000亿元的规模，已没有悬念，市场前景依旧可期。
而目前销售依旧火爆，且面临供不应求的一线城市，并未出现有开发商降价的现象，在北京有开发商甚至借调控之机拖着不想卖，各个城市的市场差异愈加明显。
“市场能够接受什么样的产品和价格，万科会紧跟市场需求及发展趋势定价，”万科有关负责人表示，这是万科在有效控制成本、合理控制发展规模的同时，把利润控制在较低线上的一次市场化行动。
“市场好，谁都不愿意降价卖，降价是房子卖不动，实在没办法的下策，”上述上市房企营销负责人说，在9月份银行开始收紧信贷后，购房者观望的情绪日渐浓厚，目前长沙促销的情况比较普遍，但最多是减三五万元，像万科一次减八万元的还未有第二家。
尽管万科从去年起就放低了开盘当月去化率的要求，从过去奉行“5966”原则，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出六成、产品必须六成是住宅，随着楼市调控调整为“5946”原则，即开盘首月售出四成即可，但万科需要为全年销售任务积极调整定价策略。
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